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周末画报:“公寓时代”的女工匠

本文来源于szzhic.com 2016-09-27 17:21:46 我要评论(0
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李静没办法低调,来参加公寓租赁行业大会的创业者都是清一色男性,作为“万绿从中一点红”的她自然备受注目。只要听到她的头衔——优帕克创始人兼CEO,周围的男人们都会露出“原来就是你”的神情,随即目光充满了好奇。

李静是神秘的,正如低调的优帕克给人的感觉。作为本土服务式公寓租赁的开创者,优帕克年管理资产(房产)金额达到1300亿,以每年80%以上的复合增长率稳占国内公寓租赁行业第一座椅,“它不仅建立了国内高端租赁行业的标准,更将行业服务标准带到了全新的高度。”这是分析师对它的评价。但在2015年之前,这家成立已经13年的公司几乎鲜为人知,直到互联网迅速催大了中国的公寓租赁业,李静和她的优帕克才开始受到关注。

长相柔美,衣着精致,举止优雅中略带一点矜持,这样的李静能玩转互联网+吗?

长租公寓领域正走在互联网风口上。用互联网思维做租房生意的不仅有小米,还有蘑菇公寓、青客、普乐门公寓等创业品牌,还有万科、嘉华、阳光城、招商、花样年、绿城等“房地产系”的衍生品牌,如家、汉庭等“连锁酒店系”也在不断加入。风口的风不仅来自于喷涌的市场需求,更有政府的扶持:2016年5月,政府明确表示要培育和发展住房租赁市场。这被业界称为中国地产业时代性的变革——“租房时代”来临。

不过与时下较为热门的“白领公寓”、“青年公寓”相比,从业时间最久的优帕克也是中国唯一一家服务于高端人群的服务式公寓。本质上,服务式公寓是融合了酒店设施及服务水准,但具有家庭特色的物业产品。因此高端全配设施、居家特色以及五星物业服务是服务式公寓的最大特点。但这并不意味着,与那些生来就具有互联网基因的竞争对手相比,优帕克在互联网发展中有所逊色。“2013年优帕克集团成立了的独立的互联网子公司,高管来自阿里巴巴及安居客等互联网企业,以强化我们的互联网基因。”李静说,在她看来,互联网思维本身就存在于优帕克商业模式的最底层中,优帕克的互联网转型已初见成效。

而更重要的是,当同行们还显露出初创者的粗放特色,把目光主要聚集在租赁交易这个环节时,李静和优帕克早已把主要精力放在租赁后市场的用户运营,即“高端管家服务”上。由于服务精良,在中国长租公寓领域,优帕克搜索量排名第一,远超一众国际品牌,在高端房客群中牢牢占据了品牌的粘性。

“我认为,我们是贵族,是《简·爱》里的罗切斯特。”李静这样评价优帕克的定位。虽然在外人眼中,这是个果断不输男儿的创业者,但她自己却说,“有时小女人一点蛮好的。”更多时候,她将女人天性中的工匠精神用在工作上,“女人的细致和细腻让我关注很多细节,公寓本身就是一个强运营、精细化管理的行业。”

互联网的天然基因

经常有人拿优帕克的模式和Airbnb相比,它们之间确实有差异:Airbnb以短租为主,而优帕克是中长租为主;Airbnb不涉足公寓管理,而优帕克的核心优势在于增值服务。两者的共同点更多:轻资产商业模式、平台化特色、分享经济特征——都带有明显的互联网基因。

服务式公寓天生就具有互联网基因,尽管这一点,李静在创业时并没有意识到。

大学毕业来到戴德梁行时,李静的工作是做开发商项目的策划咨询,负责项目后的租赁和运营。她在房东和租客之间进行沟通时,发现双方有很多需求无法满足。一方面,在出租之后,房东与中介的服务就中断了,而且同样位置,小业主在租金收入上很难和附近的酒店式公寓相比。另一方面,高端商旅租客认为租来的房子无法让他拥有更好的生活体验,他们寻找性价比更好,服务更温馨的公寓。李静敏锐地捕捉到两者的矛盾焦点:服务。

“那个时候我就觉得这个行业需要有两个管家,一个是房东资产管理的管家,另一个是租客生活的管家。”李静说,“我相信这个溢价空间是很高的。”她同时也观察到,商旅支出一直呈现向上态势,全球商务旅行协会年度预测报告指出,中国将在2016年超越美国,成为全球最大商务旅行市场,预计到2017年,中国商务旅行支出将翻倍增长,达到3750亿美元。

2003年,李静找到一个合作伙伴,靠着手上的一批房东和租客,开始了优帕克的运营。这是一个二房东的角色,优帕克与房东签订长达十年的租约,然后再将公寓按超五星级标准进行标准化管理后,转租给租客,租期起码在半年以上。与传统酒店相比,优帕克所提供的服务较为灵活,其公寓拥有酒店客房所不具备的大客厅、厨房烹饪等设施,加上所处的核心区域都是优质小区,更有“家”的感觉,同时人均消费上却比一般五星酒店客房节省至少30%开支。“与其说我们是租一套房子,不如说是租一套生活,我们为租客提供的是一种家的感觉,而房东通过我们来管理,也可以使资产更有价值。”李静说。

就这样,李静怀着初生牛犊的勇气,成为中国服务式公寓的先锋。由于看准了外资企业管理者青睐的高端领域,至今优帕克在服务中高端人群的中国本土公寓品牌中都属于一枝独秀。虽然在早期,中国市场并不太能理解优帕克的商业模式,但近几年来,伴随国内经济的告诉发展,外派商旅人士数量大幅增长,中产阶级的消费升级,服务式公寓在中国开始了告诉扩张阶段,大量的国际品牌涌入国内市场。

当然,与那些外国同行相比,优帕克更懂中国,更知道怎样接地气。从一开始,优帕克的房源就来自于个人,这种分散式公寓式行业里最难管理的部分。优帕克是国内首个创新地将分散型产权式高端公寓,融入五星级酒店服务标准的社区服务式商代表。而13年来,优帕克累积了4万套分散式公寓,如此规模庞大的既分散又融合的资产网络,在原有的租赁市场中显得不可思议,但在现有的互联网背景下,已成为轻资产平台模式的基本特征。

而直到2014年,当雷军入股“you+国际青年公寓”之后,长租行业的互联网特制才被炒热,资本的疯狂追捧使这个原本安静的行业被推上了风口。为了进一步扩大竞争力,李静也充分挖掘出优帕克的互联网潜力,上线了APP平台。这是一个完整的O2O交易流程:房东可以在线上看到房子委托时的状态,以及优帕克在交房后的工程,维修,到房子出租时的标准状态;租客找房、预订、支付,也都可以在网上进行。互联网化也体现在信息技术上,优帕克实现了互联网化管理,包括维修宝贝、服务评价、房租缴纳的一站式移动端接入;同事,优帕克也能利用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效的管控。

但市场虽然热闹,却也很快陷入互联网时代特有的浮躁中。一些盲目从业的二房东们,没有优良的营业数据和融洽的作战团队,就一股脑地讲起了互联网+下的美好故事。由于成本太高,服务不到位,很多企业都陷入亏本之中。“长租公寓芮然热闹,但投入巨大,短期收益与回报不成正比,若想在这个行业长期耕耘就得提高管理服务和系统运营能力,与租户长期互动。”相关专家这样表示。

长期公寓服务,是以人和体验为根本的产品,这一点李静早就意识到,并已为之探索了多年。

后端服务是最大价值

从诞生之初,优帕克的定位就是高端,但如何让一个品牌一直能保持在高端位置,李静和她的团队花了很多时间。这也成为它独特的优势所在。

至今,李静仍对一个客户印象很深,“当时我接待过新加坡渣打银行的一个客户,他是新加坡人,又有我国台湾的背景,这两个地方的服务都很好,所以当他提出一些要求的时候,他觉得理所当然,而我们则觉得他的要求似乎太高了。”在和客人充分交流后,李静按照其要求完善了优帕克的服务。这件事为优帕克奠定了产品特点:人性化。即围绕客户的需求和房东的需求设计产品,并不断地优化产品以提升满意度。

为了不断提升服务水准,李静把考察酒店变成了一种生活方式。“每次出差,我都住不同的酒店,把其中的用品跟优帕克的做比较,然后把它们拍下来,带回公司给同事们看。”这位每天工作到深夜11点的女强人始终视工作为人生乐趣,她用“有滋有味”来形容这样的生活。

为了提升品质,优帕克的团队来自不同行业里的专业人员,其中包括五星级酒店业。经过多年以来的积累,优帕克的经验已经被标准化、系统化、规模化,放之行业而皆准。

在软硬配置标准系统化上,优帕克实现完美拎包入住。在房源上,优帕克会针对房屋进行400多项的全面“体检”,并设有一套完善的房间工程检查标准,涵盖上水、下水、强电、弱电、空调系统、室内装饰装潢、房内家具家电及卫生洁具、厨具等数个环节等国内的租赁服务从来是着重于“前服务”,帮助租客寻找到合适房源即止。但对于租客来说,在“租”这个短线低频动作之后,还有长线高频的“生活”动作延续。优帕克因此将单一服务拆解为信息化的标准动作,全面解决由“住”产生的服务需求。优帕克有一整套五星级客房检查标准,比如,门铃开关无积灰,电视台、梳妆台无手印等涵盖50项服务内容。在第一次入住前,房间会进行深度保洁,细致程度甚至包含了地板、家具的打蜡这样的细节。而所有的服务人员都来自于希尔顿,凯宾斯基等五星级酒店。

由于中国年轻人对生活品质的提升,李静认为整个租赁市场的需求正越来越旺盛。优帕克也因此加快了全国战略,将分散式服务式公寓扩散到全国,目前已经落地的城市包括上海、广州、北京、成都。 同时,优帕克正在转战整栋式,陆续将在北京、上海、广州、甚至苏州拿下多个高端整栋业务。

当然,现在的李静也时常感受到压力,“从女性角度来讲,当越来越多的人去关注这个行业的时候,社会上对我和优帕克就会有更多的要求,所以我要不断地挑战自己,不断地挑战我们团队的能力。”

但她将马云视为自己的人生榜样,“因为他能把没有的东西变成有的,然后把一个不可能的事情变成可能。创新,然后一直坚持下去,这是一件伟大的事情。”

我们认为,这也是优帕克“工匠精神”之所在。

(编辑:yanqi)
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