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帝国金业:香港地价飊升 房产市场继续被看好

本文来源于中华网 2017-03-08 10:27:13 我要评论(0
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作者:梁启俊

早前就香港楼房价格高企的问题,作出过好几篇的探讨。踏入2017年,回顾这两个多月,即使面对利率趋升的情况之下,香港房产市场依然有价有市,火热的程度并未有减退,并且继续创出纪录高位。在农历新年过后,一片乐观的气氛下,反映二手楼价走势的中原城市领先指数CCL报147.74点,按周升0.62%,破顶创历史新高,比2015年9月份时造出的高位,高约0.56%。官方的统计亦同样破顶,香港差饷物业估价署公布的最新数据显示,截至1月份,私人住宅楼价指数报309点,按月升约0.62%,连升10个月,累计升13.9%,同样创出历史新高。春节过后一向是香港楼市的季节性旺市,目前正值所谓「小阳春」,代理业界普遍都表示看好后市,准备新一轮升浪,预期本年将有5-10%的升幅,不少「专家」及机构亦甚至由看淡转至看好。

目前香港楼价的升势,可以说是意料中事,早前探讨所列出的利好因素,继续在市场上浮现并发酵。去年末,香港政府指为防范楼市风险,再宣布针对投资者的调控,大加印花税,一度轻微冷却了楼价升幅。不过,正如早前预料,措施只有短期效用,市场消化过后快速回复正常,更迫使现时的物业持有者不轻易放售其二手物业,令市场盘源供应更紧张,推升整体香港楼价。

再者,各银行在楼市打"按息战"未有停止,按揭计划由早前的一个月Hibor+1.45%左右,降至低见一个月Hibor+1.3%,完全逆转了加息因素。事实上,这亦反映了银行对香港楼价的信心及对未来长息的看法。香港不少银行已表示,预计今年未必会跟随美国加息,变相令香港的房产市场气氛更加热烈。

另一方面,租务市场维持稳定,私人住宅租金跟随楼价上升。按香港中原地产统计的数据显示,本年1月的香港主要私人住宅屋苑的平均呎租升至33.8元,按月升1.5%,连升10个月,迫近34元的历史高位。市场普遍相信未来一两个月内租金水平将会破顶,提升资产回报率,这将继续有利于投资者持有住宅物业,长线享受租金收入。

深入近期的成交个案来看,由于二手市场供应不多,买家迫于无奈地集中在一手市场的新盘推出。综合各市场上的报导,香港本年首两个月的一手住宅销售,已录得超过2000个成交,而因这些新盘单位都以高溢价推出,令总成交金额单仅两个月保守估计已超过280亿元之多,平均每单成交超过1000万元。地产发展商一如早前预期实行「羊毛出自羊身上」的策略,在销售时将售价提高,并同时推出优惠如补贴印花税等抵销,再配合不同的付款方法,亦主动提供二按贷款,协助资金较紧的买家入市。最终,一手住宅热销大卖,高价成交频频,带动二手市场同样提价破顶。

有见及此,各大地产发展商都看好后市,继续积极在香港投地。去年中资背景的集团已经露出身影,单计海航集团就已经以近200亿元投得东九龙的三块启德地皮。踏入2017年,中资集团似乎更有兴趣参与香港地产发展。较早前,香港南区就出现了新地王,位于鸭脷洲的一块临海住宅地皮,就由龙光地产和合景泰富合作以天价约168.56亿元投得,大幅超出市场预期估值,成交价创出香港纪录。这地皮单计地价,已超过22000元一呎,目前业界预测,住宅项目加上建筑成本﹑合理利润及利息开支后,未来落成后估计平均售价至少达38000元一呎,相当于一个中小型400-500呎的单位,随时高见2000万元。另外,南区另一发展项目黄竹坑铁路站,亦由平安保险旗下的平安不动产资本,联同香港建筑商路劲基建投得,业界估算这项目的总地价近127亿元,约22000元一呎,日后推出的住宅单位同样将超过30000元一呎。

中资背景的集团接连在香港进取投地,已令香港楼市的气氛进一步升温,业界相信,这反映地产商预计未来十年的市道仍然不错,楼价亦易升难跌。地王诞生后,二手市场出现不少反价(提高叫价)及封盘(停止放售)的情况,令二手楼价又进一步上升。若各中资集团继续有意加入战团,相信类似的升市循环将不断发生,对香港楼价继续有支撑作用。不过,作为香港地产界的领头羊之一的新鸿基地产,对高地价的现象有保留。该集团表示,虽预期楼市健康平稳,本年楼价亦会温和上升,但将继续有财政纪律地去投地,称高地价与高楼价并没有必然关系,暗示高地价之下未必有合理回报。

—完—

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帝国金融集团业务遍布中国、香港及澳洲,旗下设有「帝国金」、「帝国汇」、「帝国恒源」及「帝国信贷」多间公司。帝国金业集团有限公司(帝国金业)为「帝国金」之环球市场独家拓展合作伙伴,致力为全球客户推广及服务。集团主要业务范畴为贵金属、外汇买卖、财富管理及信贷业务,并持有多项受严格监管的专业牌照,包括香港金银业贸易场AA类牌照及澳大利亚国民财务安全和资产保护委员会金融产品经营牌照。集团秉承「公平、公正、透明」的核心价值,为客户提供优质的一站式全天候理财投资服务,致力满足客户的理财需要。

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(编辑:yaodaohui)
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