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亿万级租赁市场背后暗藏风险,途趣模式能否颠覆公寓市场?

本文来源于东方网 2019-06-26 17:21:58
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2019年5月14日,朗诗绿色集团正式发出公告,宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务剥离至控股集团,并表示”朗诗寓“作为一个创新类业务,目前仍处于培育期,预计未来两年还将持续亏损,剥离将减少朗诗寓的亏损对集团业绩的影响。6月11日,多家媒体报道远洋集团也拟将于年内剥离长租公寓业务,消息虽未得到官方证实,但有媒体指出“远洋邦舍”的扩张遇阻其实早有端倪,原先公开的10万间房源目标规划也已淡化。

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回过头看,自2016年“租购并举”政策被提出,国内的住房租赁市场就已进入全新的发展阶段。之后,随着利好政策地高频刺激,以及租赁需求的不断增长,住房租赁市场被视为中国经济的下一个风口,房地产企业、地产中介服务机构、酒店集团、互联网企业、新兴创业公司等主体纷纷进军更符合现代都市群体需求的公寓市场,抢夺市场规模达亿万级的巨大蛋糕。而其中,又以房地产企业最被看好。凭借本身的产品生态、影响力和覆盖度,房企不管是在房源获取,还是装修改造方面,都与其它主体拉开了效率上的差距,公寓品质也具备先天优势。

事实上,房企在近两年也确实爆发出了惊人的扩张速度,万科、龙湖、碧桂园、佳兆业、招商、旭辉、朗诗等企业纷纷推出了自己的长租公寓品牌,并大举开拓市场,不断刷新城市覆盖。然而,快速扩张,并不意味着利润增长,更多的企业是在持续亏损。朗诗寓2017年亏损达4417万元,2018年亏损更是扩大至1.9亿。万科泊寓由于未公开相关数据,暂无法准确判断目前的盈收情况,但也曾表态长租公寓难以盈利,声势浩大的“万村计划”也被叫停。龙湖冠寓则公开表示三年内不考虑盈利。从龙湖的年报中也可以看到,2017年冠寓的整体出租率为46%,2018年比例稍有上升,但也仅仅达到了50.1%。

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△ 部分房企旗下公寓品牌及规模

从上图的规模数据可以看到,即便有各大房企相继入局,目前市面上高品质公寓的供应总数也只有几十万套,相比1.7亿的庞大租赁人口数量仅九牛一毛。但从市场表现来看,却未取得理想的收益。实际上,随着消费的转型升级,作为市场消费主力军的80、90、00后已经形成对生活服务品质的消费理念,他们在自住和差旅过程中,往往也会有意识地追求高品质的居住和休闲空间。因此,高品质公寓产品并不存在缺乏目标消费群体的情况,问题更大可能是出在运营模式上。

尽管国内公寓企业的发展历史普遍不长,但在发展过程中,也还是形成了重资产集中式、轻资产集中式、重资产分布式和轻资产分布式等多种运营模式。根据租赁物业的权属性质,划分重资产和轻资产;根据租赁物业的分布模式,划分集中式和分散式。而房地产企业的公寓运营模式,90%偏向于重资产集中式,往往需要较高的成本及较长的运转周期。这对于已经习惯高周转的房企来说很难适应,且容易拖慢公司整体的利润表现和发展节骤。此外,受制于自持项目的地理位置和对于需要精耕细作的租赁业务上的经验缺乏,也让房企旗下的公寓品牌在获客和运营环节处于劣势。

在当前重资产集中式运营模式市场表现不佳的同时,以途趣生活服务集团为代表,采用轻资产集中式运营的企业却走出了一条前景更为明朗的道路。相较于前者,后者在创新性、灵活性和运营效率上都具备优势,能够更快更准确地对市场需求做出反应和匹配。此外,集中式的规模化特性,也让其比分散式具备更大、更长远的盈利空间,并存在爆发潜力。

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△ 途趣及房企旗下公寓品牌布局

不同于房企主打的长租公寓,途趣集团布局的是更为灵活的服务式公寓。由于服务式公寓对产品品质的高要求,途趣通过与房企直接合作,签约大量一手高品质房源并进行定制化设计与改造。根据城市、地段、周边等因素,以不同的中高端服务式公寓产品线覆盖不同的消费人群。据悉,途趣旗下拥有总裁公馆、行政公馆、尚品公寓、艾贝斯特和趣我家五大产品线,目前已布局深圳、广州、长沙、武汉、杭州、上海、成都、重庆等全国25个大中型城市,签约房源数累计达到5万套,储备房源超过50万套。

当然,途趣的这种轻资产集中式运营模式也存在弊端,由于整体依赖开发商新供房源,在成熟的一二线城市核心生活圈的供应会相对较少。不过随着国家对租赁市场的扶持、对土地使用限制的政策导向以及城市中心的往外扩张,优质地段的高品质公寓产品的供应数量仍会不断增加。途趣的全国快速布局,及与卓越、时代、龙光、龙湖、绿地、保利等一线房企的深度合作,也正表明业内对途趣模式的看好。

作为一家专业的高品质服务式公寓供应商,途趣拥有一支有着丰富的长短租公寓开发及平台运营经验的团队,在对城市和项目的选择上,已形成标准化筛选和管理流程。基于轻资产模式,途趣在公寓场景的布局和落地上,有着更精准的考量及更丰富的选择。如此,既能保证最终产品的品质、地段、舒适度,也能最大化匹配住户需求,保证更高更稳定的租住率。此外,通过集中式运营管理以及健身房、游泳池、餐厅、会议室等公共配置,不仅能够推动社区氛围建设,还能很好地营造企业软实力,从而形成良好的品牌口碑。

不仅如此,途趣集团共包含全球星级酒店预订、全球旅游定制、中高端服务式公寓、酒店运营、场景式购物体验和社区运营六大业务板块,以线上线下深度结合的运营模式,链接场景、用户、流量与平台,覆盖居住、旅游、社交、购物、娱乐等领域。清晰的定位、差异化的产品打造和生态链的自我闭环,使得途趣在竞争激烈的公寓租赁市场脱颖而出,并受到越来越多的关注与支持。

目前,国内的公寓租赁市场虽然火热,但也普遍存在入住体验差、空置率高、续约率低等现象。或许当各大企业都像途趣这样,把目光更多的聚焦在用户体验,提供更优质的服务和产品上时,具备无限潜力的租赁行业将真正步入良性发展阶段。

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